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标题: 夫妇买了多套公寓每月亏$5000，投资者纷纷逃离 [打印本页]
作者: cargo    时间: 2024-12-3 16:28
标题: 夫妇买了多套公寓每月亏$5000，投资者纷纷逃离
夫妇买了多套公寓每月亏$5000，投资者纷纷逃离( A# f3 q( q. Q( M' d& X3 \9 {
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! L7 N' i- H( ~由于贷款成本高和租金低迷，多伦多一对夫妇在疫情前后购买的多套公寓现在都是负现金流，每月亏损近5000元。他们表示，不会再考虑公寓作为投资选择。
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, W5 Q. r% z1 i2 `0 T据Globe and Mail报道，Jacqueline和Leo Francis在2013年购买的第一套公寓为他们带来了丰厚的利润。他们以30万元购入，2022年以80万元售出。- j* Q9 f* H* F4 k( I8 H# z
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然而，他们购买的第二套公寓楼花却成了财务负担。这套位于多伦多北部一处繁忙购物中心附近的公寓，在2018年支付定金后，他们于今年1月以52.8万元的价格完成交易。, t/ y; C9 F" m$ _: Z

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% M: O' G  Z3 j9 `* {: m但是这套公寓正在让他们亏钱。他们的按揭贷款利率为8.3%，贷款金额为41万元。按揭付款、物业费、税费及其他支出总计每月约4200元，而他们每月的租金收入仅为2400元，相当于每月负现金流1800元。0 }- v  A  @" N% \( }; j
他们购买的第三套公寓楼花位于多伦多东部Beaches社区。他们与另一对夫妇合作，于2021年支付定金，今年5月完成交易，这套公寓的价格为84万元。
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这套公寓同样在亏损。业主为此办理了两笔按揭贷款，加上其他物业开支，每月成本约为6700元，而每月租金收入为3650元，这还是因为购买时提供的一年租金保证而提高的价格。他们的现任租户每月支付3100元。相当于每月负现金流3100至3600元。
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" p7 r6 s+ C0 ], c/ g) ?' \随着成本不断增加，Francis夫妇对投资公寓楼花失去兴趣。Jacqueline说：“如果是今天，我不会再买。这种投资占用资金时间太长，你可以把钱投入到其他地方。”, h7 q0 C4 i. m

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+ c6 ^$ b2 d& u2 [; j6 l投资者兴趣减退，市场面临长期调整
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6 Q1 m$ B; i! V3 f由于公寓楼花的价格不再年年飙升，租金也无法覆盖贷款支付和其他费用，许多投资者表示，他们没有计划再购买更多的公寓。这种投资兴趣的减退让人们怀疑市场不再会回到以往的繁荣，或者当前的低迷意味着公寓楼花行业的长期结构性变化，受挫的投资者正在寻找更安全的回报渠道。/ I! u1 e$ w4 s  g1 o* F
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/ d) V( P; w3 n. s7 [7 @# v投资者曾经占多伦多公寓楼花购买量的70%以上，他们的兴趣消退是加拿大公寓楼花销售大幅下滑的关键原因。据商业房地产公司Altus Group的数据显示，今年第三季度，多伦多的公寓楼花销量创下新低，仅764套，同比下降73%。3 c" I! S2 j, W0 M9 x! H2 ~

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在卡尔加里，第三季度的公寓楼花销量同比下降61%；温哥华和蒙特利尔的销量分别下降27%和40%。+ O4 [9 Q! a  f: e) [# P9 o
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% q8 s+ N" p6 ~: W专家预测，公寓楼花的投资兴趣将持续疲软，直到这种投资再次具有盈利能力。而要实现这一目标，房价需要大幅下降，利率需要进一步降低，需求需要增加，租金也必须上涨。
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1 Z; U& B6 a, t$ b' K) ?/ q% X4 S但这些条件难以实现。房价不会下降，除非建筑成本显著降低；利率预计会下降，但没人知道下降速度有多快；租金的上涨需要租户能负担更高的租金或更多的新移民涌入加拿大。然而，收入增长缓慢，而联邦政府已削减未来将接收的新移民数量。
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  @0 j& U! C6 @+ {( U0 X: y这一切都表明，曾经利润丰厚的公寓市场可能正在经历一场长期转变，而公寓市场占据了加拿大租赁市场的很大份额。: }9 ~+ W) x" @1 @, g$ {8 O

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加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）副首席经济师Aled Ab Iorwerth表示：“我担心这是结构性问题，随着高昂的建筑成本和有限的收入增长，租户负担更高租金的能力较低，利率需要大幅下降并在较低水平维持一段时间，才能吸引投资者回归。”- h* i$ E$ J7 A* H! f

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; Y; W5 v; j6 ~. V& w' D0 d建筑成本和价格的压力- j4 i9 A! ~4 T+ U/ v

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过去十年，开发商为了应对建筑成本飙升和城市征收的开发费用而提高售价，预建公寓的价格大幅上涨。今年第三季度，多伦多地区预建公寓的平均售价为每平方英尺1338元，意味着一套650平方英尺的公寓售价约为87万元。相比之下，2014年的均价为每平方英尺552元，同样大小的公寓售价约为35.9万元。) L( N8 n; a; n% D5 {0 W
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- M, j' r* U/ Z% z. m" {  g温哥华今年第三季度的均价为每平方英尺1250元，而2016年第四季度为933元。
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: J8 N+ d  ^8 h' z7 c卡尔加里今年的均价为每平方英尺558元，而2016年为425元。蒙特利尔今年的均价为764元，而2014年为338加元。, v  O5 X( n0 n1 O  ^

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Altus Group数据解决方案副总裁Raymond Wong表示，目前的投资回报对投资者来说并不划算。一些建筑成本有所下降，但全国有多个基础设施项目将消耗公寓建设所需的相同资源，这可能会维持高昂的价格。( h# i) \) i6 B2 Y9 o8 L4 r0 B9 B. K

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, J) g* b6 `  J5 D+ ]' M7 E8 K" J为了缓解建筑成本，开发商缩小了公寓单位的面积。但这使得公寓对想要更多空间的住户来说吸引力下降。% R& l% n1 U( Q3 W  {

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( p" h" u- B& |) q- w* I1 p即便建筑成本下降、按揭利率降至3%左右，投资者也需要重新建立对公寓作为稳健投资的信心。
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投资者纷纷退出
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房地产投资者Stephanie Pineyro表示，目前购买更多公寓不符合她的投资组合。她曾以73万元购买一套多伦多的公寓，以54.5万元购买了一套温哥华郊外的公寓。这些公寓并没有亏损，但她对现在再买一套毫无兴趣。“如果你现在想赚钱，公寓既不会给你现金流，也不会升值。”
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Francis夫妇计划出售他们的两套公寓。他们位于多伦多北部的公寓挂牌价为62.4万元。当他们在2018年支付定金时，中介告诉他们这套公寓至少可以卖到80万元。他们计划继续投资房地产，但不再考虑公寓楼花。  t! U% d+ j2 P) A1 W3 @0 U1 _$ Y

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