加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭

cargo

加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭，政府会抄欧洲“社会住房”作业吗？
3 t6 R" i7 ~" W3 P& `1 R' L* q# n
: G3 L$ ?" H) k5 E. L8 a3 z! X
* o  O9 B  W6 j: C% M. i
- h$ ?& F9 |" Z2 V1 A% M, y


, x; z' y0 r$ E+ f2 r2 Q6 d加拿大买房压力有多大？
) j) X+ Z- Q! s6 F
2 P! V" T4 \9 K- J
0 ^# q# ?  G! w8 m) T5 |以多伦多为例，据上周最新报告显示，多伦多4月房价虽曾短暂回落，但5月又上涨了$3,400元，达到$1,012,800元。购房者每月还贷需要多付$17元，月供涨到$5,139元，所需家庭年收入提升至$206,500元。


0 z" v) @; ^- _/ T高房价、高月供，越来越多家庭感到“上车”难度不断加大。

' t3 Y! G1 t, S0 O
在这种压力下，很多人开始反思，难道买房只能靠市场自救吗？有没有其他国家成功的经验值得我们学习？近年来，欧洲一些城市的社会住房模式引发了广泛关注，也许可以为加拿大带来一些启示。
$ w/ i$ Q4 u1 s( ?7 q5 `2 l( ^# a



$ S$ @" [1 d' c( r社会住房：人人可申请，终身可住


& }  S# t7 O4 ]5 N; |& w近日，CBC News报道了这样一个故事：维也纳居民Lavica Salihbegovic最近经历了家庭的成长。随着第一个孩子即将出生，她和很多当地人一样，向市政府申请了一套更大的公寓。“那时候我正怀着第一个孩子，”她回忆，“原本的两居室楼房还行，但对我们来说确实太小了。”

& g) y* z1 O" o2 t! a4 p" a
9 `8 ~4 ?4 Q& l) D' D8 Z5 Z9 a  t她通过一个在线门户网站提交了收入和需求，很快就在成千上万的申请者中等到了新房——一套靠近维也纳中央火车站的全新三居室公寓。

' e$ \' g! a) X! ^; g' {7 q
* @3 E$ n  d* o7 O2 f+ F- H这套公寓不仅归她所有，终身可住，还能传给孩子。


“我非常喜欢。这里就在市中心，很多和我们一样的年轻家庭都搬了进来，周围有大型校园、幼儿园、小学，还有舞蹈班、攀岩馆和超大的公园。”

( s" N" b9 ?% G8 T5 k; w: A
, A1 x0 J1 p7 w! V9 j2 O" F

Salihbegovic和伴侣其实收入属于中产，并不算住房最紧张的群体。但近年来，维也纳社会住房的成功模式引起了全球住房专家的关注。全市200万人中，超过一半居民享有高额补贴的租赁住房。

: r7 H2 D6 `) p3 T- X$ ]) L
" Y1 N4 d9 o0 P0 B每年这些住房的租金还能为新房建设带来4亿欧元（约合6.26亿加元）资金，每年新建或翻新住房超过1.2万套。
3 V" r" I" o4 A1 n

欧洲不少城市同样面临租金上涨和房价高企的问题。专家们指出，奥地利等国的社会住房模式是缓解住房压力的最佳防线，各国政府都应继续加大投资。
) M! {$ d# s6 r' u+ ~, A
, b3 Z- u4 |; |/ ~
1 F+ L1 |$ b0 U) Q1 H6 d不以营利为目的的住房体系，惠及中产与普通家庭

, X2 b* S$ _1 r+ c
Salihbegovic的邻居Amila Sirbegovic是市住房项目负责人。她本有一套自有公寓，但后来选择卖掉搬回社会住房，因为新分配的住房更现代、宽敞。


) g7 q; ?! u- J5 g7 o1 ^3 N这正是欧洲社会住房的特色之一——资格宽松，约四分之三的奥地利人都能申请，许多中产家庭同样可享“按收入定租”，租金上限只占家庭收入的25%。


: R: ^; y$ @3 ^% S7 B1 K' ~, f这样一来，社会住房覆盖面广，消除了“福利房”标签，社区结构多元，无论是护士、环卫工还是公交司机都能在市区安心安家。
6 n: R8 E: j5 z2 Z8 b: o( I
0 l/ q3 U' O* e9 S+ C7 c
0 }: h& o! s7 U9 ?& I奥地利有限利润住房协会政策专家Gerald Kössl表示：“你会看到不同群体、不同背景的人生活在同一个社区。这并不是临时过渡的方案。”
3 [! g5 H8 F+ m3 v. u; y9 N. V
& J, W* Q6 m/ i5 F! b
. {- f" X" J% T: e: W$ ]这些非营利或“有限利润”公司受法律限制，除3.5%外，几乎全部利润都必须用于再投资。欧洲住房优先组织专家Samara Jones认为，这种“良性循环”不仅提升了住房品质，还对整体市场起到了价格抑制作用。
6 ]" f6 x: F( j4 |: J/ Q& D! D

* X; S, ?3 N, s6 b不仅奥地利，荷兰、芬兰等国也普遍采用大型非营利机构管理社会住房。以荷兰为例，全国不到300家非营利机构，但集中管理并未带来加拿大常见的利润至上问题。
; i8 B' q6 g. n, r, ]! g

荷兰租客联盟负责人Zeno Winkels认为，这种体系下，租房体验普遍好于私人市场。
! b, j( d5 P& @6 M

政府积极介入，政策手段降低土地与建房成本
6 {- Z0 M. z7 @8 C

( W5 R, y) j7 O) l3 T( X0 S# g# Z非营利机构不能只靠租金维持低价，背后必须有政府大规模投资和政策支持。奥地利、荷兰等国城市会通过“优先购买权”积极购地，确保新建住房几十年甚至上百年都能保持低价，不像加拿大仅能维持20-30年。




荷兰还允许将基础设施建设成本从地价中扣除，大大降低了土地购置成本。政府购地后，会为非营利机构提供长期低息贷款，帮助其持续建设和管理可负担住房。
0 {" S$ `9 {( b: X) ?2 y/ n
& P* J9 V) s/ H; L9 r3 H. A4 J" O" d
西班牙住房组织Habitat 3专家Natalia Martinez表示，这样的投资机制不仅促使非营利机构更加负责，还保障了住房供给的持续扩张。

( d# T7 r7 q; l8 u/ P# `1 z
加拿大住房、基础设施与社区部最近也开始推动“租赁保护基金”项目，帮助非营利机构收购和维护可负担房源。
% m# x$ G+ {9 E6 Y5 t
' P! ]9 _6 Q) F, Q2 }
# i1 Q3 Y/ I9 W: X+ Q! U: h加拿大反无家可归组织Raising the Roof住房开发主管Adrian Dingle认为，并不是所有社区都有能力独自改善住房供应，这就需要政策的引导和投入。

' X  A' A# s2 ]9 X' Y; O
大格局思维：租金管制与多项政策共同作用


加拿大的一些专家们认为，如果能像欧洲一样扩大可负担住房定义、加大低息贷款支持，将对加拿大产生深远影响。

4 `- Y) y# k: K; A( d
但仅靠市场还不够，还需要包括租金管制、房产暴利税、对第二套房征收高额费用等更有力的政策干预。
( E* T9 Z# z/ ?; c

以荷兰为例，《可负担租金法》引入强制性计算租金公式，让部分住房的租金直接下调50%以上。房产投机减少，房价回落。

. q0 C- }# v' i1 c# k5 i6 t
新开发项目至少30%必须为可负担住房，城市和郊区均适用。加拿大目前社会住房比例仅为3.5%，远低于欧洲平均水平（8%）以及奥地利、荷兰等国的30%。
9 L8 c4 t9 s! x% e9 L# ~$ k& B

. d1 q& x  N' y; B, t( Y! i加拿大Raising the Roof组织执行董事Sheldon Pollett坦言，加拿大长期规划和政治意愿仍有待加强。“我们已经等私营部门填补这个缺口很久了——但他们并没有做到。”


. Y5 Q6 V5 z$ `7 {  k0 @专家建议，不能再等了，转变观念才是第一步。住房应像医疗、教育、养老金一样，是最基本的社会权利。
  s4 u& N7 C4 s
9 ]6 s! _: e4 Z6 @6 {/ R+ y/ d
只有政府主动承担起责任，住房难题才可能真正迎刃而解。

1 n3 w& G/ [, e) P5 v