加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭

cargo

加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭，政府会抄欧洲“社会住房”作业吗？

- Y5 i  z$ C! v1 T6 {! x
0 k: u- |" d# g

! J: M$ y* [, |: Y) I5 {

加拿大买房压力有多大？
  Y0 k, d# r/ |& E$ g1 j, Z

' d9 W/ E8 {. h" m以多伦多为例，据上周最新报告显示，多伦多4月房价虽曾短暂回落，但5月又上涨了$3,400元，达到$1,012,800元。购房者每月还贷需要多付$17元，月供涨到$5,139元，所需家庭年收入提升至$206,500元。
# D) ?2 P4 t7 I( u1 U* _0 \

% _/ t% ?. i6 d& ], m' j/ Y0 J2 D# M高房价、高月供，越来越多家庭感到“上车”难度不断加大。
7 y/ `+ ]/ K" `2 N5 U5 O
  Z/ D; f& Q6 E0 u5 p) m
: {5 D2 m. @# B  ^: [在这种压力下，很多人开始反思，难道买房只能靠市场自救吗？有没有其他国家成功的经验值得我们学习？近年来，欧洲一些城市的社会住房模式引发了广泛关注，也许可以为加拿大带来一些启示。

$ g: P4 R, y$ t7 ]$ R
+ i3 s- ?1 h5 O8 ?

社会住房：人人可申请，终身可住


! @1 w2 ]) @) L2 W* ^5 }" {' a近日，CBC News报道了这样一个故事：维也纳居民Lavica Salihbegovic最近经历了家庭的成长。随着第一个孩子即将出生，她和很多当地人一样，向市政府申请了一套更大的公寓。“那时候我正怀着第一个孩子，”她回忆，“原本的两居室楼房还行，但对我们来说确实太小了。”

9 U# X' x4 X5 a+ u. }' |  X% k
8 f2 D( @2 R: I% F! Q她通过一个在线门户网站提交了收入和需求，很快就在成千上万的申请者中等到了新房——一套靠近维也纳中央火车站的全新三居室公寓。
9 ^, l& {3 u5 p; |# r4 ~% E

这套公寓不仅归她所有，终身可住，还能传给孩子。

" @+ L! A3 S& ]# f" R) P3 k- J
“我非常喜欢。这里就在市中心，很多和我们一样的年轻家庭都搬了进来，周围有大型校园、幼儿园、小学，还有舞蹈班、攀岩馆和超大的公园。”
( F+ w; L; U" _
; O& I( B. u" l0 a3 I

, k! O7 [9 ~. I; G. V# V. s( q
Salihbegovic和伴侣其实收入属于中产，并不算住房最紧张的群体。但近年来，维也纳社会住房的成功模式引起了全球住房专家的关注。全市200万人中，超过一半居民享有高额补贴的租赁住房。
9 f' \$ k3 r0 a, r+ I) D1 j: b

每年这些住房的租金还能为新房建设带来4亿欧元（约合6.26亿加元）资金，每年新建或翻新住房超过1.2万套。


( V4 ?# y, C) m欧洲不少城市同样面临租金上涨和房价高企的问题。专家们指出，奥地利等国的社会住房模式是缓解住房压力的最佳防线，各国政府都应继续加大投资。


5 P  Z' U. @  r4 \' x  j# C不以营利为目的的住房体系，惠及中产与普通家庭


  }. f% A: p1 d' {! z+ J7 qSalihbegovic的邻居Amila Sirbegovic是市住房项目负责人。她本有一套自有公寓，但后来选择卖掉搬回社会住房，因为新分配的住房更现代、宽敞。
( m7 Z& @) l8 Y) {5 Q5 a3 |

2 j$ ~3 Y- o! C这正是欧洲社会住房的特色之一——资格宽松，约四分之三的奥地利人都能申请，许多中产家庭同样可享“按收入定租”，租金上限只占家庭收入的25%。
9 C+ w9 J$ Q6 I
* C% \! E3 }0 g/ y; g
) h9 K" n+ T& S& ]! {) c  I9 ]; P这样一来，社会住房覆盖面广，消除了“福利房”标签，社区结构多元，无论是护士、环卫工还是公交司机都能在市区安心安家。


奥地利有限利润住房协会政策专家Gerald Kössl表示：“你会看到不同群体、不同背景的人生活在同一个社区。这并不是临时过渡的方案。”
/ o6 z  Z! f# h# e

" K# v- B0 Y3 C; }$ [& z这些非营利或“有限利润”公司受法律限制，除3.5%外，几乎全部利润都必须用于再投资。欧洲住房优先组织专家Samara Jones认为，这种“良性循环”不仅提升了住房品质，还对整体市场起到了价格抑制作用。


不仅奥地利，荷兰、芬兰等国也普遍采用大型非营利机构管理社会住房。以荷兰为例，全国不到300家非营利机构，但集中管理并未带来加拿大常见的利润至上问题。

7 M# R( N4 S. ]4 p5 s' L6 V& o0 ^$ t
4 f9 P9 S. ?" t: E) y! m荷兰租客联盟负责人Zeno Winkels认为，这种体系下，租房体验普遍好于私人市场。
- F/ j5 u' u7 v% s) Z  F$ ^

& b1 L& D- U' i7 H- U政府积极介入，政策手段降低土地与建房成本
  m+ y9 j  v. |( R) ?" }* r, Z

非营利机构不能只靠租金维持低价，背后必须有政府大规模投资和政策支持。奥地利、荷兰等国城市会通过“优先购买权”积极购地，确保新建住房几十年甚至上百年都能保持低价，不像加拿大仅能维持20-30年。


9 w7 p3 t9 q6 O) K! i

2 N  h- N# \/ I4 _) m6 |" S2 B荷兰还允许将基础设施建设成本从地价中扣除，大大降低了土地购置成本。政府购地后，会为非营利机构提供长期低息贷款，帮助其持续建设和管理可负担住房。


8 E6 J) Z' p. E( e1 J6 f2 \. }9 C西班牙住房组织Habitat 3专家Natalia Martinez表示，这样的投资机制不仅促使非营利机构更加负责，还保障了住房供给的持续扩张。

8 W1 i5 M2 u0 i
加拿大住房、基础设施与社区部最近也开始推动“租赁保护基金”项目，帮助非营利机构收购和维护可负担房源。


加拿大反无家可归组织Raising the Roof住房开发主管Adrian Dingle认为，并不是所有社区都有能力独自改善住房供应，这就需要政策的引导和投入。

$ L* h' x# X8 b9 p' C* ]) E: n
* W/ ]& c# O  q" h$ J3 a大格局思维：租金管制与多项政策共同作用

' F! t, n+ s  |/ J' i
  c) T! ]4 G+ M& Q) k加拿大的一些专家们认为，如果能像欧洲一样扩大可负担住房定义、加大低息贷款支持，将对加拿大产生深远影响。
* D) I: Z6 i; s3 {8 X( U
. P) G5 U& Y, [* A* i  W$ a
但仅靠市场还不够，还需要包括租金管制、房产暴利税、对第二套房征收高额费用等更有力的政策干预。

( |3 p$ ^0 G+ k1 q% P# V* {& e: M
3 R- n+ M. \0 P! j以荷兰为例，《可负担租金法》引入强制性计算租金公式，让部分住房的租金直接下调50%以上。房产投机减少，房价回落。
1 N; _. C0 s' t, d5 r

9 E. `; L$ Q4 Y8 {; N+ M# ~/ R4 P新开发项目至少30%必须为可负担住房，城市和郊区均适用。加拿大目前社会住房比例仅为3.5%，远低于欧洲平均水平（8%）以及奥地利、荷兰等国的30%。


加拿大Raising the Roof组织执行董事Sheldon Pollett坦言，加拿大长期规划和政治意愿仍有待加强。“我们已经等私营部门填补这个缺口很久了——但他们并没有做到。”


$ e+ l- F1 M' a, [+ `, J专家建议，不能再等了，转变观念才是第一步。住房应像医疗、教育、养老金一样，是最基本的社会权利。
& ^5 J; M3 y+ S* X8 w. `) _
6 X' L& ]8 o) g2 z' g" B8 Q1 t3 ]
% A9 n& h: h/ p' [( f3 l只有政府主动承担起责任，住房难题才可能真正迎刃而解。

/ Z) ], `5 T, ]