加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭

cargo

加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭，政府会抄欧洲“社会住房”作业吗？
+ r! }! }5 s6 Z


  ~) M" z3 y! _0 [% X
. Q0 p) _  U9 Q% d+ l; V/ t
; T8 ?) ?4 `% e2 D) G% {+ V
9 C; r3 B1 X* N+ O- v- `( _加拿大买房压力有多大？


以多伦多为例，据上周最新报告显示，多伦多4月房价虽曾短暂回落，但5月又上涨了$3,400元，达到$1,012,800元。购房者每月还贷需要多付$17元，月供涨到$5,139元，所需家庭年收入提升至$206,500元。
0 w8 `. v) w' b# j9 x* W; m

/ `8 l( h! C# m+ Z% o  d! S高房价、高月供，越来越多家庭感到“上车”难度不断加大。
' E& n$ o* G$ P; `0 V; ~4 p* ?" C
. W9 j7 A4 L4 K1 K' H) R. o% x
在这种压力下，很多人开始反思，难道买房只能靠市场自救吗？有没有其他国家成功的经验值得我们学习？近年来，欧洲一些城市的社会住房模式引发了广泛关注，也许可以为加拿大带来一些启示。
  o' a+ O4 F4 `- k9 U  Z4 v

7 t1 B; x$ `* }7 l( b4 P
* Z, J) A0 @% I
社会住房：人人可申请，终身可住
8 t: P$ Q5 x, h7 m' p% n3 p

近日，CBC News报道了这样一个故事：维也纳居民Lavica Salihbegovic最近经历了家庭的成长。随着第一个孩子即将出生，她和很多当地人一样，向市政府申请了一套更大的公寓。“那时候我正怀着第一个孩子，”她回忆，“原本的两居室楼房还行，但对我们来说确实太小了。”
+ H, P  y: x1 j% O# s9 E  |1 F

她通过一个在线门户网站提交了收入和需求，很快就在成千上万的申请者中等到了新房——一套靠近维也纳中央火车站的全新三居室公寓。


9 u) s& ?+ |3 Y& z1 S( R0 m这套公寓不仅归她所有，终身可住，还能传给孩子。
7 r! F/ v$ c9 l5 t

“我非常喜欢。这里就在市中心，很多和我们一样的年轻家庭都搬了进来，周围有大型校园、幼儿园、小学，还有舞蹈班、攀岩馆和超大的公园。”
" ?& N0 U# W; y/ `" u
+ N6 L/ _1 K/ l

" u- x+ ]6 J) Y6 S: w( E
Salihbegovic和伴侣其实收入属于中产，并不算住房最紧张的群体。但近年来，维也纳社会住房的成功模式引起了全球住房专家的关注。全市200万人中，超过一半居民享有高额补贴的租赁住房。


每年这些住房的租金还能为新房建设带来4亿欧元（约合6.26亿加元）资金，每年新建或翻新住房超过1.2万套。
* N% T, H! @9 ^9 E: u) ^
  O" g% t1 T* N
* m7 g4 q9 v& m, L6 K欧洲不少城市同样面临租金上涨和房价高企的问题。专家们指出，奥地利等国的社会住房模式是缓解住房压力的最佳防线，各国政府都应继续加大投资。
9 N/ V9 F2 P7 x

不以营利为目的的住房体系，惠及中产与普通家庭


Salihbegovic的邻居Amila Sirbegovic是市住房项目负责人。她本有一套自有公寓，但后来选择卖掉搬回社会住房，因为新分配的住房更现代、宽敞。
6 I, V1 ^9 t) n1 g# A
- l+ b1 f& f  q+ R
& f5 X) s' X5 ]) y3 i' S这正是欧洲社会住房的特色之一——资格宽松，约四分之三的奥地利人都能申请，许多中产家庭同样可享“按收入定租”，租金上限只占家庭收入的25%。

9 Z1 P! P, e4 ^
  S5 V7 {- I& \7 f这样一来，社会住房覆盖面广，消除了“福利房”标签，社区结构多元，无论是护士、环卫工还是公交司机都能在市区安心安家。
# g, [* ?, R8 F

7 B8 R2 r0 K3 _7 d0 @7 v+ _; f奥地利有限利润住房协会政策专家Gerald Kössl表示：“你会看到不同群体、不同背景的人生活在同一个社区。这并不是临时过渡的方案。”
5 R7 P+ ?9 V* }+ i

这些非营利或“有限利润”公司受法律限制，除3.5%外，几乎全部利润都必须用于再投资。欧洲住房优先组织专家Samara Jones认为，这种“良性循环”不仅提升了住房品质，还对整体市场起到了价格抑制作用。
" q1 K0 u1 w! C* t) }
$ V- g; K0 {1 `0 C2 t
不仅奥地利，荷兰、芬兰等国也普遍采用大型非营利机构管理社会住房。以荷兰为例，全国不到300家非营利机构，但集中管理并未带来加拿大常见的利润至上问题。


荷兰租客联盟负责人Zeno Winkels认为，这种体系下，租房体验普遍好于私人市场。

4 M0 [+ B, ~* d6 A% h
政府积极介入，政策手段降低土地与建房成本
3 R% U- i( e7 Q

" Z6 m- u* N- M; d) V2 w/ B9 K非营利机构不能只靠租金维持低价，背后必须有政府大规模投资和政策支持。奥地利、荷兰等国城市会通过“优先购买权”积极购地，确保新建住房几十年甚至上百年都能保持低价，不像加拿大仅能维持20-30年。

1 F: f' u7 @6 X  u
4 L7 x' |' G7 m

荷兰还允许将基础设施建设成本从地价中扣除，大大降低了土地购置成本。政府购地后，会为非营利机构提供长期低息贷款，帮助其持续建设和管理可负担住房。
% l" H/ U9 F: U/ O$ X) u3 K, W
2 {; c' V: J" R$ c/ p  y
( D# V% g+ Z5 x6 n西班牙住房组织Habitat 3专家Natalia Martinez表示，这样的投资机制不仅促使非营利机构更加负责，还保障了住房供给的持续扩张。

) Q. U" B- b4 X( Q4 ~
加拿大住房、基础设施与社区部最近也开始推动“租赁保护基金”项目，帮助非营利机构收购和维护可负担房源。
. s5 q; @/ O4 u. C* ?8 |1 M

) y) s& r7 U: h! |加拿大反无家可归组织Raising the Roof住房开发主管Adrian Dingle认为，并不是所有社区都有能力独自改善住房供应，这就需要政策的引导和投入。
$ j: Y. f7 B/ @, E. [* l

大格局思维：租金管制与多项政策共同作用
! @) G5 o! f' H/ Q0 l5 X) q/ _

加拿大的一些专家们认为，如果能像欧洲一样扩大可负担住房定义、加大低息贷款支持，将对加拿大产生深远影响。


, l, J4 f3 g0 B, Y( d1 a+ u但仅靠市场还不够，还需要包括租金管制、房产暴利税、对第二套房征收高额费用等更有力的政策干预。
1 }  C' G/ A8 z: a
9 Z* f' r2 o1 X; l+ Z4 I, B
以荷兰为例，《可负担租金法》引入强制性计算租金公式，让部分住房的租金直接下调50%以上。房产投机减少，房价回落。
$ t7 R1 Z& W' ?. C: W$ c
: h2 h0 ]2 U( K8 b* ]* n
$ a  K4 o: g, D0 H新开发项目至少30%必须为可负担住房，城市和郊区均适用。加拿大目前社会住房比例仅为3.5%，远低于欧洲平均水平（8%）以及奥地利、荷兰等国的30%。

2 g1 O0 B/ n  s6 c4 Y
+ i; S! s# Z  U. ^  s0 x加拿大Raising the Roof组织执行董事Sheldon Pollett坦言，加拿大长期规划和政治意愿仍有待加强。“我们已经等私营部门填补这个缺口很久了——但他们并没有做到。”
0 o; H" q. M$ N* Y0 R9 d2 m  U

专家建议，不能再等了，转变观念才是第一步。住房应像医疗、教育、养老金一样，是最基本的社会权利。

* J: [# V( V! r
1 ?  ^5 ~$ `" L, ^7 _2 k% q只有政府主动承担起责任，住房难题才可能真正迎刃而解。
( H3 J" o* q, ~